评论:房地产健康发展先要完善市场定价功效

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2018-11-06 19:50:43

  在房市经历了超恒久牛市之后房价合理回归可能将成为相对恒久的过程。   市场迅速降温一些地方甚至因为开发商降价销售引发楼闹。

  目前自行表面看是因为房价下降业主以其他原因为由头要求变更合同避免触碰不遵循契约的诘责。而根源上看则是房地产市场制度不完善市场机制和功效出现的扭曲。   房市交易比超市买东西复杂得多尤其是在当前房产预售制度下居民购置的新房基本都是楼花成品往往要到半年以后甚至更长的时间才能交付这实际上意味着预售制下消费者与开发商所签署的合同是不完备契约且只要消费者别国收楼双方合同就处于待施行状态而这一期间房价调整变动、开发商对合同承诺兑现等都存在隐晦不确定性。

     房地产是兼具商品属性和金融属性的。对于购房者而言新房预售这种不完备预售契约实际是单边做多的金融合约而新房预售合同与房产实物交割则存在相当长的时滞带有典型的期货交易特征这期间任何变动都容易引发开发商与购房者的交易纠纷而目前尚别国完善有用的法律规范应对这些问题导致各方在房产预售与现房交割期自行容易激发的状态。

     现行新房预售制是有利于单边做多的而市场却缺乏相应的做空机制和对冲交易品种。就很多人而言房子可能是他们一生中最要紧、份额占比最大的恒久固定资产购房者对于房子简单、完全地呈现在市场不确定性之下所产生的担忧与无助可以理解。因此不管新房预售制是否将取消当务之急是完善市场定价功效创设对冲和管控价格风险等的交易品种为房市健康可持续发展提供稳压器。

     如何有用拓展房市深度加强市场价格发现能力和风险管控能力?首先可考虑创设与房地产有关的期货、期权产品。对于房市而言如果购房者不论是购买楼花还是选择二手房交易市场都能够提供对应的房产期货、期权产品以方便消费者锁定价格风险、管控风险则必然有利于提高市场价格发现能力降低房市大起大落的风险。天然房地产具有典型的地域性特征在标准化上面临更为复杂的技术性因素但这并非当者披靡克服的问题实践中有很多工具和手段可以克服这个问题。

     其次积极支持和鼓励金融机构开发担保债务凭证(cdo)、贷款抵押债券(clo)、信用违约互换(cds)等金融衍生工具和产品。2008年次贷危机以来有观点认为次贷危机祸起金融衍生工具泛滥。

  这种观点并不准确。金融衍生产品在风险管理、价格发现作用必然具有对称性束缚防范系统性风险的方式应该是从体制机制和发展路径上找原因而不是仅归责于金融产品。   再次创造条件开发房地产保险产品开发与房价挂钩的财产保险产品为消费者提供保值和风险对冲工具。如消费者以房产原值为保值额购买保险公司的财产保险产品在保险期间消费者需要每年向保险公司缴纳一定的保费如果在房产保险期间房产增值那么保险公司就可赚取保费而分享房产增值收益其中消费者可以与保险公司进行原值看空、溢价看空和折价看空的操作。

     当前不论是因房价下跌引发的业主楼闹还是带有阴谋性质的开发商借楼闹进行行为营销背后深层原因恰在于房市制度不够完善市场机制不到位和扭曲唯有通过真实的房市市场化改革加强整个市场的价格发现、风险管理等功效才能有助于卸下楼市行政性调控的盔甲让市场在房地产领域的资源配置中真实指鸡骂犬决定性作用。延伸阅读述评:中国工业迈向高质量发展新时代中国工业报2018-12-25中央政治局会议只字未提房地产!楼市已被“管住”了?福房网2018-11-02房地产税能否降房价?专家:不能将其“神化”中国经济网2018-11-02新加坡贸工部长:中国市场越来越大 为世界带来更多商机新华网2018-11-02房地产长效机制从何发力?专家:房地产税是要紧一招经济日报2018-11-01观察:本轮房地产熊市将持续多久?中财网2018-11-01 7k